生 态 人 居―――浅析LEED在房地产项目中的应用
[attach]11311[/attach]绿色建筑的概念是当前全球化的可持续发展战略在建筑领域的具体体现。由于地域、观念和技术等方面的差异，目前国内外对绿色建筑还缺乏统一的定义，但是，绿色建筑的三个主题是明确的：减少对地球资源与环境的负荷和影响；创造健康和舒适的生活环境；与周围自然环境相融合。目前国际上比较认可的定义是：绿色建筑是指为人类提供一个健康、舒适的活动空间，同时最高效率地利用资源，最低限度地影响环境的建筑物。绿色建筑是以生态(自然和人文)系统的良性循环为基本原则,运用生态系统的生物共生和物质多级传递循环再生原理,应用系统工程方法和多学科的现代绿色科技成就,根据当地环境和资源状况,强调优化组合住区的功能结构,实现经济、生态和社会效益三结合的新型人类聚居环境和建筑体系。它具有满足整体生活需求、高效和谐、自养自净、无废无污、节能节地、文脉延续等特征,既是节能、环保、健康舒适、讲究效率的绿色建筑生产方式,也是符合21世纪可持续发展方向的绿色居住生活方式。绿色建筑的核心价值在于最低限度能源、资源消耗,对环境无污染,并拥有优良的室内环境质量。围绕着绿色建筑的推广和发展要求，国外近年来发展了一些绿色建筑评价预测体系，并有相应的标准和模拟软件来评价。如美国LEED绿色建筑评估体系。
1993年，美国绿色建筑委员会（USGBC）研发了“绿色建筑评估体系”（Leader in Energy & Environmental Design Buiding Rating System,简称LEEDTM），试图通过推行LEED这种全国性的认证机制，引导和改变美国建筑市场的走向，加强绿色建筑在市场中的竞争力，提升公众对于绿色建筑的需求。
近年来，国内一些有远见的房地产开发商逐步认识到了LEEDTM的应用价值，为了使读者对LEED在房地产项目的应用有更明确认识，下面我用表格的形式，按照LEED所包含的六大项和所属子项目，逐条予以分析。
项 目 子 项 目 应 用 分 析 应 用 实 例
一、可
持
续
性
建
筑
场
址 腐蚀物和沉淀物的控制 防止建设过程中由于地表泾流或风化引起的水土流失，包括保护表层土以便再利用；
防止雨水管道、地表径流和空气带来的杂质、颗粒产生的沉淀物。
凯茵新城地处中山市“市肺”长江旅游风景区，拥有珍贵的山林资源，在规划时，为保护周边生态环境及地形地貌，凯茵新城依山形地势绵延起伏而规划设计，整个小区充分利用阶梯状的山型地势，使每一户都可以看到独特的景致，而不受阻隔。整个社区地形自南向北逐级抬升，东西方向以别墅——高标准住房——别墅格局布置。从而形成了线条舒展清晰又高低错落、富于变化的天际轮廓线。
建筑选址 避免将建筑建在不适于建设的场地并减少建筑选址对环境造成的影响
城市改造 建筑选址应优先选择先前已经开发且具城市改造潜力的地区
棕地开发 通过突出开发棕地对社会和城市的好处取得社区的支持。和市政当局、土地部门协商，争取以低于市场的价格购买棕地，作房地产开发。
替代交通 选择距公共交通地点较近的场地，并有安全、方便的人行通道与其连接
减少施工对环境的干扰 合同上写明对破坏树木和需要保护场地行为的处罚措施。通过压缩项目需求、优化设计以减少建设占地面积。
地表径流的管理 大幅度减少硬质铺装面积，最大限度地增加现场地表径流的渗透量，增加植被区；收集建筑不渗透区域的雨水用于补充地下水或在建筑内重新利用：绿化屋顶；采用生物技术和创新的径流管理设施以减少污染物，如建设的塘地、地表径流渗透系统、生化水池、绿化过滤带等。
景观设计和降低热岛效应 减少外墙材料的吸热；利用树木或其它室外植被覆盖的构筑物提供遮阳；用种有植被的建筑表面/地面代替硬质建筑表面；取消使用黑色沥青材料，利用新型的涂料和着色剂取代沥青等深色材料，使建筑物屋（地）面为浅色
。 金都•城市芯宇在设计的时候考虑到保温技术是一个完善的体系，所以在各个细部都做了有针对性的处理，比如中空玻璃，把中空厚度从传统的9毫米提高到12毫米，保温厚度比建设部示范要求提高了30%以上。
该楼盘还在节水、节能等方面采用了全面的措施来降低物业运营成本，比如在节水方面，整个小区由于引进了一条河，所以小区的景观灌溉用水都可以从这条水系中引进。在节电方面，采用相对集中、分散控制相结合的照明灯具控制方式，公共部位采用高效优质节能照明产品，同时，小区室外部分景观照明争取采用太阳能技术，选用新型的太阳能灯具，在节电的同时又很环保。而金都目前正在开发的城市芯宇项目，提出的目标则是建筑节能要达到65%以上，“我们考虑到国家有这方面的要求，要在十一五末期，建筑节能要达到这样的标准，我们希望能够在这个时候，把这个楼盘作为一个范本。”金都房产的执行总裁俞阅隆说。
减少光污染 消除建筑物采光造成的光污染，提高夜晚自然光，减小建设开发对夜环境造成的影响
二、水
资
源
利
用 节约景观用水 制定绿化用水标准；种植本地的、适应当地气候的节水植物；高效浇灌技术包括微观浇灌、湿度传感器或根据气候变化调节控制器等等，使用收集的雨水、废水、或经过现场处理的废水进行浇灌。限制或禁止使用饮用水进行灌溉
废水回收创新技术 制定废水处理标准；在现场使用分区废水处理系统和回收系统；通过使用废水回收系统减少可能转化为污水的饮用量；回收水主要用于厕所冲洗、绿化浇灌等；新型、环保的现场废水处理技术包括建设塘地、机械式再循环砂过滤器、气体处理系统等。
节约用水 制定一个用水计划，包括所有水管配件、设备和气候条件；采用的节水水暖管配件以及高效或不沾水设备；使用非饮用水取代可能转化为污水的饮用水；在暖通系统中使用地表径流或回收水来节约水。
三、建
筑
节
能
与
大
气 基本的建筑体系试运行 在建筑设计中，尽早提出有关的标准和方案，并按施工合同中明确的目标实施选择的方案；根据系统运行效果确定给承包商的最终价款；参与《能源和环境设计参考指南》提出的详细要求和其它建筑委托指南
最低的能源消耗 制定建筑主体和系统的最低节能标准
减少使用氟里昂 在新建建筑的暖通系统中，不使用含氟氯烃的制冷剂；再利用既有建筑已有的暖通系统时，应制订一个逐步取消氟氯烃的综合计划。
优化能源特性 使用建筑模型和技术分析，建立一个达到前提条件中的最低能耗标准的建筑模型；采用交互式的能源利用分析方法选择符合能源要求的设计。
再生能源的利用 提高建筑总能耗中使用现场、非污染、可再生能源的比重； 利用高温太阳能、 地热、风能、生物能（而不是非持续发展的丰产林）、生物沼气等。
调试和试运行 在建筑设计中，尽早提出有关的标准和要求，采取适当的措施来执行施工合同中明确的目标；根据系统运行效果确定给承包商的最终价款；参考《能源和环境设计参考指南》提出的详细要求和其它建筑委托指南。
检测和控制 设计并安装一般建筑（base building）系统中的设备，以便将估算的能源和水的使用情况与实际情况进行对比，并进行管理和优化。在适当的地方安装建筑自动检测和校核系统。委托报告中应包括检测和校核的有关内容。在建筑运行和维护手册中，对正在运行的检测和校核系统制定操作和维护计划。
绿色能源的利用 鼓励用无污染的再生能源发电
四、材
料
和
资
源 可回收物的收集 在建筑内专辟一个出入方便的回收品集散地，用来分类、收集和储存整幢建筑产生的各类可回收物质，至少应包括废报、玻璃、塑料和金属。
现有建筑的改造 在建筑翻修和再开发计划中，最大限度地利用已有建筑的结构
施工废物管理 制定一个专门的建筑施工废物管理计划，包括使用有许可证的回收品运输机和处理设备；确定折价处理物品的市场销路；制订拆毁、废品折价处理和回收的计划和方法，包括废物统计；提供废物回收、折价处理和再利用的费用。减少现场资源利用应是计划不可缺少的一部分。
资源再利用 延长拟建建筑材料的使用周期，降低由于材料使用和运输对环境造成的影响
五、室
内
环
境
质
量 室内空气质量要求 对有自然通风要求的建筑人员经常停留和居住空间应能自然通风，可结合建筑设计提高自然通风效率。例如传堂风、竖向拔风作用通风 深圳泰格公寓定位为高档涉外服务式公寓，为多家中外知名大企业的高级雇员及家属提供高档的居住生活服务。作为公司的自有出租物业，如何降低后期的运营费用，达到“高舒适、低消耗”成为本项目成功与否的关键要素。而泰格公寓在前期的设计阶段单从建筑艺术效果出发，并未充分考虑建筑的节能性，导致前期设计中G栋的东、南、西三个立面近乎100％的开窗率，经初步统计单位面积空调冷负荷指标达到一般住宅的3－4倍。
控制吸烟 参照当地法律法规，设立禁烟区域
二氧化碳监控 装饰所用材料的品种、规格、性能、质量等级除应符合设计要求及该产品有关国家现行标准的规定外，还必须符合GB 6566、GB 18580～18586有关室内装饰装修材料有害物质限量标准的规定，并经验证合格后方可进行施工。在选材时应优先使用节能型、阻燃型和环保型等新产品，严禁使用国家明令禁止和淘汰的产品。供货单位应提供产品质保书或检验报告。施工前，必须对材料进行验收，合格后方可进行施工
提高通风效率
建设中空气质量管理措施
低排放材料利用
室内化学物和污染源控制
系统可控制性 系统设计可调照明，以有利使用者健康和节约能源
热舒适性 根据使用要求合理设计温度可调区域的大小，满足不同个体对热舒适性的要求
自然光和视觉环境 有良好的视野，充分利用自然光源
六、设计创新 设计的创新性
LEED认证的专业创新
LEED评估体系在西湖天地二期项目中的实施
西湖天地二期位于浙江杭州南山路西湖大道交叉口，占地约20000平米，地上总建筑面积约40000平米，地下建有两层地库。整个项目由位于地块中央的传统风貌建筑区和位于南北两侧两幢5层高的新楼组成。南北两幢新楼均采用每层渐退式的屋顶花园设计，各个楼层的平面逐渐减小，在半遮蔽的公共走道内，通过可持续发展设计，在不使用空调系统的情况下仍然保持了一个舒适的环境。西湖天地二期在向美国绿色建筑委员会递交了LEED评估申请之后，成为了全球第1000个LEED注册项目，并且是LEED for Core & Shell试验性计划的全球第一批试验性项目之一。整个项目的目标定位于获取LEED白金奖这一最高荣誉。
在符合LEED评估体系白金奖要求的同时，西湖天地二期项目的可持续发展设计主要包括以下几个方面：
1、 地道降温系统：地道降温系统能降低室外空气的温度，然后送往南北楼的公共走道和内庭院，以提高该区域的舒适度。用作地道降温的隧道是由两条位于地库一层的夹墙组成，该夹墙是巧妙利用了地下连续墙与砖墙之间的夹缝。室外空气由位于地库一层的送风机组送往地道，与地道夹墙进行强迫对流换热及导热。已降温的空气被分配至公共走道和内庭院，以提高各个区域的舒适度。
2、 辐射冷却系统：该系统安装在公共走道的铺地下方。冷冻水被送至藏在走道铺地下的冷冻水管内，提供辐射冷却于各楼层的公共走道。
3、 余气再用：租户区域的空调冷气经过店面底下的百叶送入公共走道，以提供室内多余的冷气给公共走道。
4、 太阳能光伏电板系统：在南北楼的屋顶安装了相当数量的太阳能光伏电板，并接驳到整个项目的电力主分配线路，同时安装合适的电力系统保护装置。
5、 雨水回用系统：屋面雨水、花坛雨水、空调系统冷凝水和各个公共卫生间的洗手水将被统一收集并在适当处理之后用于冲厕、冲刷道路和绿化灌溉，以节约水资源。
6、 直燃机系统：直接燃烧天然气，以水/溴化锂作介质，仅以极少的电作为辅助循环动力，同时具有制冷、制热、卫生热水的功能，不用CFC和HCFC等有害冷媒，并可以通过互联网远程监控整个直燃机系统的运行状态。
7、 室内空气质量控制：在采用低VOC装饰材料的同时，更安装了CO2浓度监控系统，并反馈信号给新风系统，实时调控室内CO2浓度以提供一个舒适健康的环境。
自然采光与自然取暖
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